Steuer und Auslandsimmobilie: So ist das geregelt!

Für Privatpersonen, die ihren Steuerwohnsitz in Deutschland haben, stellt sich immer wieder die Frage, wie sie ihren ausländischen Immobilienbesitz in der Steuererklärung zu besteuern haben.

In diesem Zusammenhang muss vorausgeschickt werden, dass eine Privatperson dann ihren Steuerwohnsitz in Deutschland hat, wenn sie ihren Wohnsitz in einer deutschen Gemeinde gemeldet hat oder sich mehr als 183 Tage im Jahr nachweislich in Deutschland aufhält.

Doppelbesteuerungs-Musterabkommen (OECD-Modell) Laut dem OECD-Modell haben die in Deutschland steuerlich ansässigen natürlichen Personen grundsätzlich die Immobilienerträge für ausländische Immobilien dort zu besteuern, wo die Immobilie gelegen ist (also im Ausland).
Dieses Musterabkommen schließt aber die Besteuerung der ausländischen Immobilienerträge in Deutschland nicht aus, sodass diese auch in der inländischen Steuererklärung aufzuzeigen sind!

Das OECD-Modell

Die steuerlichen Bestimmungen sehen die Besteuerung in Deutschland der ausländischen Immobilien ausdrücklich vor, und zwar als „sonstige Einkünfte“. Die im Ausland endgültig bezahlte Steuer kann gemäß den Doppelbesteuerungsabkommen der deutschen Einkommenssteuer angerechnet werden, sodass eine doppelte Besteuerung vermieden wird.

Wichtig für die inländische Besteuerung ist die Unterscheidung zwischen „nicht vermieteten ausländischen Immobilien“ und „vermieteten ausländischen Immobilien“:

Nicht vermietete ausländische Immobilien

Hier ist zu unterscheiden, ob für diese Immobilien ohne Mieterträge im Ausland ein Einheits- oder Pauschalwert besteuert wird, so wie zum Beispiel in Italien bei Immobilien die Katastererträge besteuert werden. Eine Besteuerung von nicht vermieteten Immobilien anhand von Pauschalwerten erfolgt neben Italien auch in den Ländern: Schweiz, Schweden, Niederlande, Belgien und Spanien. Die im Ausland bezahlte Steuer ist, wie bereits erwähnt, verrechenbar.
In anderen Ländern, wie in Österreich, Frankreich, Dänemark, Großbritannien, Portugal, Russland und in den USA, werden keine Einheits- oder Pauschalwerte besteuert, wenn die Immobilie nicht vermietet ist.

Vermietete ausländische Immobilien

Grundsätzlich sind im Falle der Vermietung die ausländischen Mieteinkünfte in Deutschland zu erklären. Allerdings können hier die angefallenen Kosten für Abschreibungen, Finanzierungszinsen, Instandhaltungen, Verwaltungs- und Beratungskosten in Abzug gebracht werden. In diesem Fall ist die ausländische Steuergrundlage, also nach Abzug der im Ausland anerkannten Kosten, in Deutschland der Einkommenssteuer zu unterwerfen.