Zwangsverkauf der Immobilie – Verfahren und Vollstreckung

Durch Überschuldung oder Schicksalsschläge kann es zu Zwangsversteigerungen der Immobilie kommen. Zwangsverkauf bzw. Zwangsversteigerung wird die Durchsetzung eines Anspruches mit staatlichen Mitteln bezeichnet. Weltweit nehmen die Zwangsversteigerungen zu, angeführt von Südafrika und den USA. 

Der Gläubiger hat die Möglichkeit seine Geldforderung durch den Verkauf des unbeweglichen Vermögens des Schuldners einzuholen.

Verfahren bei der Zwangsversteigerung von Immobilien

Durchgeführt wird das Verfahren vom zuständigen Amtsgericht. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Der Antrag auf Zwangsvollstreckung muss vom Gläubiger gestellt werden.

Auf Ordnungsmäßigkeit und ob die formalen Voraussetzungen des Antrags vorliegen, prüft der zuständige Rechtspfleger. Der Beschluss über die Anordnung wird dem Schuldner vom Gericht mitgeteilt. Wird das Grundbuchamt über die Zustellung des Anordnungsbeschlusses informiert, gilt das Objekt zugunsten des Gläubigers als beschlagnahmt.

Schuldnerschutz bei Zwangsversteigerung der Immobilie

Sowohl Schuldner als auch der Gläubiger können gegen die Beschlüsse sofortige Beschwerde beim Landgericht einreichen. Der Schuldner hat die Möglichkeit die Einstellung der Zwangsversteigerung binnen zwei Wochen nach Erhalt des Anordnungsbeschlusses zu stellen.

Wenn der Gläubiger nachweisen kann, dass er seine Schuld innerhalb von sechs Monaten nachkommen kann, wird dem Antrag in der Regel stattgegeben. Eine weitere Möglichkeit den Zwangsverkauf zu stoppen, ist der Nachweis, dass eine sittenwidrige Härte oder die Gefahr für Leib und Leben des Schuldners vorliegt.

Feststellung des Verkehrswertes bei Zwangsverkauf

Bevor ein Objekt öffentlich zwangsversteigert wird und von Interessenten gekauft werden kann, schickt das jeweilige Versteigerungsgericht einen qualifizierten Gutachter, der das Objekt auf seinen aktuellen Verkehrswert schätzt. Dieses Gutachten kann jeder Interessent einsehen.

Auf Grundlage des Gutachtens wird der Verkehrswert durch Beschluss festgesetzt, der von allen Beteiligten ebenfalls durch eine Beschwerde angefochten werden kann. Der Versteigerungstermin umfasst drei Teile: Bekanntmachung, Versteigerungszeit und Gerichtsentscheidung. Zwischen Verkehrswertfestsetzung und öffentlichen Versteigerungstermin vergehen im Allgemeinen 9 bis 12 Monate.