Mietkaution durch schlüssiges Verhalten abrechenbar

Karlsruhe – Streiten sich Mieter und Vermieter über Mietminderungen oder ausstehende Zahlungen, kann auch die Rückzahlung der Kaution für Diskussionen sorgen. Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe hat festgehalten, dass Vermieter die Kaution nach Mietende nicht ausdrücklich abrechnen müssen.

Die Abrechnung ist demnach auch durch Aufrechnung oder Klageerhebung möglich – selbst, wenn die Vertragsparteien uneins sind, ob die Forderungen bestehen, auf die der Vermieter verweist.

In ihrem Urteil klärten die Richter zudem weitere offene Fragen zur Kautionsabwicklung, die für Vermieter und Mieter Bedeutung haben. Darüber berichtet die Zeitschrift «Haus und Grund» (Ausgabe Oktober 2019) des gleichnamigen Eigentümerverbandes. Bereits zuvor hatte der BGH entschieden, dass Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb einer angemessenen Frist abrechnen müssen. Diese lasse sich aber nicht allgemein bestimmen (
Az.: VIII ZR 71/05.

Auch Mieter kann Kaution mit Forderungen aufrechnen

Die Barkaution wird mit dem Zugang der Abrechnung fällig. Nun hielten die Richter in ihrem Urteil fest, dass der Mieter nach Ansicht des BGH seinerseits mit dem Anspruch auf Kautionsrückzahlung gegen vom Vermieter erhobene Forderungen aufrechnen darf, wenn der Vermieter nicht auf das fällige Geld zugreift (
Az.: VIII ZR 141/17).

Im verhandelten Fall lebten die Mieter von 2005 bis 2015 in einer Wohnung. Mit Verweis auf Schimmel, Ameisen und Feuchtigkeit minderten die Mieter für mehrere Monate die Mietzahlungen. Das Mietverhältnis endete durch ihre außerordentliche Kündigung. Der Vermieter rechnete die Barkaution dann nicht ausdrücklich ab und verrechnete sie auch nicht mit anderen Ansprüchen. Er klagte auf Zahlung der Miete und Nebenkostennachforderungen sowie den Ersatz von Gutachter- und Renovierungskosten.

Die zuständigen Amts- und Landgerichte gaben dem nur teilweise statt. Der BGH gab dem Landgericht Recht, dass die Mieter während des Verfahrens ihre Forderung auf Rückzahlung der Barkaution mit der Forderung des Vermieters, die Nebenkosten nachzuzahlen, aufrechnen konnten.

Vermieter hätte Aufrechnung erklären können

Mit der Abrechnung habe der Vermieter sein Interesse auf die abgerechneten Forderungen beschränkt. Schon mit der Abrechnung habe er eine Aufrechnung erklären können. Da er aber nicht auf die Barkaution zugegriffen habe, könne auch der Mieter mit der Kaution aufrechnen.

Es entspreche zudem dem Interesse aller Beteiligten, das beendete Mietverhältnis so schnell wie rechtlich und tatsächlich möglich abzuschließen. Deshalb können Vermieter den Ausführungen des BGH zufolge auch mit Forderungen aufrechnen, die weder unstreitig noch rechtskräftig festgestellt worden sind.

Das Argument des BGH: Wenn der Mieter diese Posten bestreite, könne er dagegen klagen. Gleiches gelte, wenn die Abrechnung wie im Streitfall durch Klageerhebung geschehe. Der Vermieter müsse beweisen, dass die von ihm beanspruchten Forderungen bestehen.

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(dpa/tmn)