Ablauf einer Zwangsversteigerung: Das sollten Sie beachten!

Eine Zwangsversteigerung kann ein letzter und oftmals leider unvermeidbarer Weg sein, um die Gläubiger zu beruhigen, aber wie genau läuft sie ab und was sollte man unbedingt beachten?

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Eine Zwangsversteigerung ist eine staatlich erzwungene Versteigerung von unbeweglichem Vermögen (Immobilien, aber auch Flugzeuge und Schiffe), um einen Schuldanspruch zu tilgen. Das Verfahren selbst wird direkt vom Amtsgericht durchgeführt.

Wer ist beteiligt?

Nicht nur der Gläubiger, der den Antrag einreicht und der Schuldner können am Verfahren beteiligt sein, auch andere Gläubiger, sowie eventuelle Mieter des in Frage kommenden Grundstückes können auch noch während des Verfahrens mit einbezogen werden.

Einreichung der Zwangsversteigerung

Als Schuldner hat man keinen Einfluss auf das Urteil, denn der Gläubiger reicht einen Antrag ein, dieser wird dann von einem Rechtspfleger geprüft. Ein korrekt eingereichter Antrag setzt Vorlage und Zustellung eines Vollstreckungstitels und einer ordnungsgemäßen Vollstreckungsklausel voraus.

Daraufhin wird die Zwangsversteigerung im Grundbuch vermerkt, gleichzeitig zerstört diese den öffentlichen Glauben, also die angenommene Richtigkeit, dass der Schuldner Eigentümer des Besitzes ist, das nun zugunsten des Gläubigers beschlagnahmt wurde.

Dann wird der Beschluss der Anordnung dem Schuldner übergeben, sollten dem Verfahren weitere Gläubiger beitreten, wird deren Beitrittsbeschluss erst wirksam, wenn der Schuldner ihn zugestellt bekommen hat.

Einspruch und Beschwerde

Der Schuldner (als auch der Gläubiger) können gegen den Beschluss des Gerichtes beim Landesgericht Beschwerde einreichen, als „sofortige Beschwerde“ muss sie innerhalb von 2 Wochen eingereicht werden.

Der Gläubiger selbst kann zu jeder Zeit das Verfahren einstellen, wenn er beispielsweise außergerichtlich eine Regelung mit dem Schuldner gefunden hat.

Wenn der Schuldner nachweisbar in der Lage ist, die Schulden innerhalb von 6 Monaten zu begleichen, kann er innerhalb von zwei Wochen ab Zustellung der Anordnung einen Antrag auf einstweilige Einstellung stellen. Die Versteigerung wird dann auf 6 Monate aufgeschoben, unterliegt aber in den meisten Fällen bestimmten Auflagen, etwa einer regelmäßigen Ratenzahlung.

Ein Sonderfall der einstweiligen Einstellung besteht, wenn der Schuldner dadurch ärztlich nachgewiesene Schäden erleiden kann, so etwa bei Suizidgefährdung aufgrund des besonderen Drucks des Verfahrens.

Versteigerung vorbereiten

Bevor der Versteigerungstermin festgelegt wird, muss ein sogenannter Verkehrswert (also Richtwert) für das Objekt fest gelegt werden. In den meisten Fällen macht das ein Sachverständiger, aber auch der Rechtspfleger kann es in seine Hände nehmen. Das erstellte Gutachten kann von allen Beteiligten – auch interessierten Bietern – eingesehen werden, wird dann mit einem Beschluss nach einer Anhörung fest gesetzt und kann von allen Beteiligten angefochten werden, sollte der Wert zu hoch oder niedrig sein.

Die wichtigen Termine bestehen aus der Bekanntmachung, bei der auch das geringste Gebot aufgestellt wird, um zumindest offene Steuern und das Verfahren zu decken; während der Bietzeit, die mind. 30 Minuten lang sein muss, aber auch endlos dauern kann (Maximum gibt es nicht), bzw. bis der Rechtspfleger das Ende verkündet. Das geht in der Regel mit der Verkündung und Bestätigung des letzten Gebotes (Meistgebot) einher.

In den meisten Fällen wird unmittelbar nach der Gebotsbestätigung eine Anzahlung von 10% verlangt, die durch Überweisung, aber auch Vorüberweisung auf ein Konto der Gerichtskasse getätigt werden kann. Sollte das nicht geschehen, kann dem Bieter der Zuschlag wieder entzogen werden. Wurde vorgezahlt und der Bieter hat nicht das Meistgebot abgegeben, wird das Geld wieder zurück gebucht.

Nach der Versteigerung

Nach der Bietzeit kann der Gläubiger immer noch eine Einstellung beantragen, der Schuldner einen Vollstreckungsschutz und das Gericht prüft die Angebote (ob sie beispielsweise zu gering waren, da bereits bei einem Meistgebot von 7/10 des Verkehrwertes Zuschüsse versagt werden können) oder stellt das Verfahren bei Mangel an wirksamen Geboten ein.

Der Ersteher übernimmt mit einer Zwangsversteigerung, bzw. dem Zuschlag alle Pflichten, Verträge und auch Gefahren auf Untergang, die mit dem Gebäude einher gehen. Dafür ist er Grundbesitzer, noch bevor es ins Grundbuch eingetragen wurde.

Räumung und Herausgabe kann ab Zuschuss vom Ersteher und seinem Gerichtsvollzieher vollstreckt werden, dies obliegt nicht mehr dem Gericht.

Im Verteilungstermin wird anschließend das Meistgebot unter den Gläubigern in einer gesetzlichen Rangfolge verteilt.