Die verschiedenen Arten von Immobiliendarlehen

Nur die wenigstens werden sich eine Immobilie kaufen können, ohne dabei auf Fremdkapital angewiesen zu sein. Also wird man in der Regel auf eine Immobiliendarlehen zurückgreifen müssen. Das Immobiliendarlehen kann für den Kauf, den Bau oder auch die Sanierung eines Gebäudes verwendet werden. Als langfristiges Darlehen ist sie aber auf jeden Fall objekt- und zweckgebunden.

Man unterteilt das Immobiliendarlehen in zwei Arten:

Es gibt da zunächst die Eigennutzerfinanzierung und die Kapitalanlegerfinanzierung. Die Eigennutzerfinanzierung findet dann Anwendung, wenn die Immobilie von dem Kreditnehmer auch selber genutzt wird. Das Immobiliendarlehen wird in diesem Fall von Privat beantragt. Möchte eine Firma oder ein Unternehmen eine Immobilie erwerben und diese wird dann dem Betriebsvermögen zugewiesen, spricht man von einer Kapitalanlegerfinanzierung. Ebenso verhält es sich, wenn man sich auch als Privatmann eine Immobilie zulegt, um diese dann zu vermieten. Dieses ist dann eine Kapitalanlegerfinanzierung. Der Unternehmer einer Firma kann sich allerdings eine Immobilie kaufen und sie selber nutzen. Dann haben wir wieder den Fall einer Eigennutzerfinanzierung.
Der Kreditgeber sichert sich in den meisten Fällen über eine Hypothek oder eine Grundschuld ab.
Da der Wert einer Immobilie meist konstant bleibt bis steigt, ist das für den Kreditgeber eine relativ sichere Sache. Die Immobilienfinanzierung ist aus seiner Sicht das Kreditgeschäft mit dem geringstem Forderungsausfallrisiko. Es kann natürlich in wenigen Fällen vorkommen, dass die Bewertung des Beleihungsobjektes bei der Weiterfinanzierung schlechter ausfällt als beim Abschluss. Dies kann aufgrund von Marktschwankungen der Fall sein oder das Objekt ist durch fehlende Sanierungsmaßnahmen oder andere wertmindere Umstände im Preis gefallen. Dann ist es nicht unüblich, dass der Kreditgeber mehr Sicherheiten vom Darlehensnehmer verlangt oder auch der Risikoaufschlag erhöht wird. Auch kann das Absinken des Marktwertes dazu führen, dass bei einem Notverkauf oder einer Zwangsversteigerung der erzielte Verkaufspreis nicht die Restschuld deckt.

Der Ablauf einer Immobilienfinanzierung sieht wie folgt aus:

Der Darlehensnehmer erhält vom Kreditgeber Kapital, das sogenannte Fremdkapital. Der Darlehensnehmer hat über einen festgelegten Zeitraum dieses Kapital dann in Form von Zinsen und Tilgung zurückzuzahlen. Die am häufigsten verwendete Variante ist bei dieser Kreditvergabe das Annuitätendarlehen. Bei diesem Darlehen gelangt die Tilgung direkt in das Darlehen. Damit reduziert die Tilgung im Finanzierungsverlauf die Zinsbelastung.
Es gibt auch die Möglichkeit, die Tilgung auszusetzen. Dann werden nur die vereinbarten Zinsen bezahlt und die Tilgungsbeträge fließen in ein Tilgungssurrogat, welches vorher von den Vertragspartnern festgelegt wurde. Der Darlehensnehmer bespart dieses bis zum Ende der Vertragslaufzeit, um dann das Darlehen entweder völlig oder teilweise zurückzuführen. Ebenso ist die Rückzahlung mit einem Bausparvertrag möglich. Man kann entweder das Bauspardarlehen nach Erreichen der Zuteilung in Anspruch nehmen. Dann verhält sich diese Finanzierung wie ein Annuitätendarlehen. Oder die für die Finanzierung benötigten Bausparverträge müssen neu abgeschlossen werden. Das heißt, die gesamte Bausparsumme wird bis zur Zuteilung vorfinanziert. Der Tilgungsanteil fließt als Ansparung in die Bausparverträge und der Anteil der Zinsen berechnet sich auf die gesamte vorfinanzierte Bausparsumme.