Immobilien als Kapitalanlage

Europäische Staatsanleihen werden mit immer höheren Risikoaufschlägen bewertet, die Ratingagenturen überholen sich mit Eilmeldungen, welcher Staat und welches Unternehmen wieder ein Downgrading erfahren hat. Der Goldpreis steigt von Langzeithoch zu Langzeithoch. Da stellt sich für den Investor die Frage, wie das hart erarbeitet Kapital richtig anzulegen ist?

Immobilien als sicherer Hafen?

Ungebrochen steht der Immobilienmarkt zur Anlage des Kapitals im sogenannten „Betongeld“ zur Verfügung. Und nach wie vor sind Immobilien als Kapitalanlage geeignet. Aber leider nicht uneingeschränkt. Die großen Immobilienblasen in den USA und Spanien haben erstens bewiesen, dass die Investition nur in marktgerechte Werte als nachhaltig zu bezeichnen ist. Zudem wurde zweitens deutlich, dass eine Investition auf Pump schnell zum persönlichen Bankrott führen kann. Daher gibt es für die Kapitalanlage in Immobilien einige wesentliche Punkte zu beachten, damit das Kapital einen sicheren Hafen ansteuert.

Ein objektiver Marktresearch ist wichtig!

In den Inseraten werden jedem Interessenten Top-Renditen vorgeflunkert. Doch häufig basieren diese Renditeberechnungen einzig und allein auf der Hochrechnung der Abschreibungsmöglichkeiten und überzogenen Mietpreisen. Wichtig ist, wie das Objekt tatsächlich vermietet ist. Wie hoch ist der ortsübliche Mietpreis? Und ist das Objekt über oder unter diesem Wert vermietet? Wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit, dass das Objekt bei Kündigung der Mieter oder des Hauptmieters zum annähernd gleichen Mietpreis wieder vermietet werden kann? Je nach Alter des Objekts sollte nur der 10- bis 12-fache Wert der nachhaltigen Jahresnettokaltmiete als Kaufpreis ohne Nebenkosten gezahlt werden. Andernfalls läuft man Gefahr, ein überbewertetes Objekt zu kaufen.

Eigenkapital ist unerlässlich!

Die meisten Banken locken mit der 100- oder gar 110-Prozent-Finanzierung. Finanziert wird also sogar der Kaufpreis zuzüglich Nebenkosten. Im Gegenzug sind die Zinsen hoch, da auch das Risiko für die Bank hoch ist. Dieses lukrative Angebot engt den Investor aber häufig zu sehr ein. Die Rechnung angesichts des hohen Kapitaldienstes geht solange auf, wie das Objekt voll vermietet ist. Aber wenn dann die Wohnungen auch nur zeitweise nicht vermietet sind, das Objekt aber dennoch bewirtschaftet werden muss, dann kann der Kapitaldienst nicht mehr erbracht werden. Daher empfiehlt es sich, mindestens die Kaufnebenkosten und 10 Prozent des Kaufpreises aus eigener Tasche zu schultern.