Immobilienkredit: Bauspardarlehen oder das KfW-Darlehen

Rund 95 Prozent aller Personen, die eine Immobilie kaufen oder errichten lassen möchten, müssen zu Finanzierungszwecken einen Immobilienkredit aufnehmen. In der Regel sind die drei üblichen Formen des Hypothekendarlehens mit der Bezeichnung Immobilienkredit gemeint, auch wenn das Bauspardarlehen oder das KfW-Darlehen natürlich grundsätzlich auch Kredite zur Finanzierung von Immobilien sind.

In der Praxis unterscheidet man jedoch drei verschiedene Arten von Immobilienkrediten bzw. von Hypothekendarlehen, nämlich das Tilgungsdarlehen, das endfällige Darlehen und das am häufigsten verwendete Annuitätendarlehen. Alle diese Darlehensvarianten haben einige Haupteigenschaften des Immobilienkredites gemeinsam. Das ist zum Beispiel die Tatsache, dass ein Immobilienkredit fast ohne Ausnahme mit einer Grundschuld oder alternativ einer Hypothek abgesichert wird. Zudem handelt es sich bei einem Immobilienkredit immer um ein sehr langfristiges Darlehen. Die Kreditsummen bewegen sich zwischen 50.000 Euro und nach „oben“ gibt es im Prinzip kaum eine Grenze, da stets die Immobilie als Gegenwert vorhanden ist.

Zinsen machen den Unterschied

Der Hauptunterschied zwischen den drei genannten Arten von Hypothekenkrediten liegt in erster Linie im Bereich Zinsen und Tilgung und in welcher Form die jeweilige Zahlung stattfindet. Das endfällige Darlehen ist zum Beispiel so konstruiert, daher auch die Bezeichnung, dass dieses Hypothekendarlehen erst am letzten Tag der Laufzeit (Fälligkeitstag) getilgt werden muss, dann jedoch in einer Summe. Die Zinszahlung erfolgt hingegen innerhalb der monatlich anfallenden Kreditraten. Meistens wird das endfällige Darlehen mit einer Kapitallebensversicherung oder in den letzten Jahren auch häufiger mit einem Fondssparvertrag „kombiniert“. Aus der später vorhandenen Kapitalsumme heraus erfolgt dann die Tilgung des endfälligen Darlehens.

Annuitätendarlehen: Anteil der Zinsen an der Rate immer geringer

Beim Annuitätendarlehen als die am häufigsten verwendete Form eines Immobilienkredites zahlt der Kreditnehmer im Gegensatz zum endfälligen Darlehen im Rahmen der Kreditrate nicht nur den Zins- sondern auch den Tilgungsanteil. Dabei wird der Anteil der Zinsen an der Rate immer geringer, während der Tilgungsanteil stets höher wird. Das Tilgungsdarlehen wird in der Praxis nur noch sehr selten verwendet. Auch hier findet wie beim Annuitätendarlehen eine monatliche Zinszahlung und Tilgung statt. Jedoch bleibt die Höhe der Tilgung immer gleich, nur die Höhe der Zinsen reduziert sich, und somit dann zwangsläufig auch die Darlehensrate als solche.