Immobilienrecht in den USA

Das Immobilienrecht in den USA ist, auch wenn viele Begriffe bei der Übersetzung ins Deutsche ähnlich oder identisch sind, grundlegend anders. Der Käufer sollte die einzelnen Bedeutungen und Auswirkungen genau überprüfen.

Einer der größten Unterschiede ist das Rechtssystem. Der Gewährleistungsanspruch ist nicht wie in Deutschland durch das Gesetz geregelt, sondern muss vorher vertraglich vereinbart werden. Der Käufer haftet, wenn nicht anders vereinbart, auch für Schäden und Altlasten des Kaufobjektes. In Amerika werden alle Risiken auf die beiden Vertragsparteien verschoben, das heißt, die Verträge sind um einiges ausführlicher und genauer als in Deutschland. Als Käufer sollte man deswegen immer einen Rechtsanwalt an der Seite haben, der die Verträge überprüfen kann.

Verträge immer schriftlich festhalten

Der Kaufvertrag muss schriftlich verfasst sein, viele nutzen Standardverträge. Je nach Bundesstaat muss der Vertrag notariell (nicht vergleichbar mit deutschem Notar) oder durch Zeugen beglaubigt werden. Mit der sogenannten Übertragungsurkunde hat sich der Verkäufer lediglich ausgewiesen, der Käufer hat keine Garantie, dass der Verkäufer rechtlich auch zum Verkauf in der Lage ist. Mit einer „title insurance“ wird die Prüfung der Grundbucheinträge bestätigt und dass keine Belastung des Eigentums vorliegt. Grundsätzlich sollte der Käufer vor der endgültigen Entscheidung zum Kauf überprüfen, ob es bei der Immobilie nicht erwähnte Mängel oder es bei dem Erwerb eine Verpflichtung gibt einer Eigentümergemeinschaft beizutreten. Solche Punkte werden in normalen Kaufverträgen nicht abgedeckt. Man sollte auch beachten, ähnlich wie in Deutschland, dass nur fest verbundene Gegenstände mit erworben werden können.

Makler müssen sich registrieren

In der Regel ist bei dem Kauf einer Immobilie immer ein Makler beteiligt, sie müssen in dem Bundesstaat in dem sie tätig sind registriert sein. Makler sind meist vom Verkäufer beauftragt („sellers‘ brokers“) man kann auch als Käufer einen Makler beauftragen („buyers‘ brokers“). Die Höhe der Provision richtet sich nach der Art, dem Wert und der Lage der Immobilie, ähnlich wie in Deutschland.