Mehr Schutz für Mieter bei kommunalen Immobilienverkäufen

Karlsruhe – Die obersten deutschen Zivilrichter stärken den Schutz von Mietern bei kommunalen Immobilienverkäufen. Sichert die Stadt ihre Mieter im Kaufvertrag mit dem neuen Eigentümer über ein lebenslanges Wohnrecht ab, können diese im Konflikt mit dem Käufer unmittelbar auf die Schutzklausel pochen.

Mit dieser Klausel kann der Vermieter den Mietvertrag faktisch nicht kündigen. Das ergibt sich aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH), das nun in Karlsruhe verkündet wurde (Az. VIII ZR 109/18).

Von der Entscheidung profitieren laut dem Deutschen Mieterbund zahlreiche Mieter, denn bei so gut wie allen Immobilienverkäufen der öffentlichen Hand an Großinvestoren enthalte der Kaufvertrag eine Sozialcharta. In den vergangenen 25 bis 30 Jahren hätten die Kommunen Hunderttausende Wohnungen veräußert, sagte Sprecher Ulrich Ropertz. Das höchstrichterliche Urteil sei auf diese Fälle übertragbar.

In dem Streit vor dem BGH hatten Mieter aus Bochum nach 37 Jahren in ihrer Wohnung die Kündigung bekommen. Die Stadt hatte das Siedlungshaus einst von einem Bergwerksverein erworben und 2012 an Privatleute verkauft. Nach Auskunft eines Stadtsprechers hatten die Bergleute lebenslanges Wohnrecht – das habe die Stadt so übernommen.

Im Kaufvertrag mit den neuen Eigentümern hieß es: «Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis.» Für den Fall, dass die Vermieter den Mietern trotzdem kündigen, behielt sich die Stadt ein Rückkaufrecht vor.

Die Vermieter meinten, dass sich die Mieter auf die Klausel nicht berufen könnten, weil sie keine Vertragspartei seien. Vor Gericht scheiterten sie aber mit ihrer Räumungsklage – nun auch in letzter Instanz. Die Stadt Bochum habe alles Erdenkliche getan, um den Mieterschutz zu sichern, sagte die Vorsitzende Richterin Karin Milger bei der Verkündung. Schon der Wortlaut der Klausel bringt für den BGH deutlich zum Ausdruck, dass damit den Mietern eine gesicherte Rechtsposition gegenüber den Käufern eingeräumt werden sollte.

Ein lebenslanges Wohnrecht gibt es laut Mieterbund nur sehr selten. Die Verträge mit den Großinvestoren enthielten üblicherweise aber andere Sozialklauseln – meist, um Mieterhöhungen zu begrenzen oder die Kündigung zum Beispiel ab einem bestimmten Alter auszuschließen. Das Urteil stelle nun klar, «dass eine solche Vereinbarung nicht einfach Larifari ist, sondern der Mieter sich unmittelbar darauf stützen und Rechte daraus ableiten kann», sagte Ropertz auf Anfrage.

Anders als Mieter können Vermieter prinzipiell nicht grundlos kündigen. Ein anerkannter Grund ist klassischerweise Eigenbedarf – also dass der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder für Angehörige benötigt. Das Gesetz erlaubt auch die Kündigung, wenn der Vermieter andernfalls «an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert» wäre. Beide Möglichkeiten hatte die Stadt Bochum im vorliegenden Fall ausdrücklich im Kaufvertrag untersagt.

Die Eigentümer hatten es über ein Sonderkündigungsrecht versucht, das nur für Häuser mit zwei Wohnungen gilt, in denen der Vermieter mit wohnt. In diesem speziellen Fall braucht man keinen Kündigungsgrund. Laut BGH schließt die Klausel aber auch eine solche Kündigung aus.

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(dpa)