Wenn die Miete falsch berechnet wird

Berlin – Ist die Wohnung deutlich kleiner als angegeben, kann die Miete gemindert werden. Die Fläche kann statt nach geltendem Recht auch nach ortsüblichen Methoden berechnet werden.

Eine solche Verkehrssitte ist aber nicht schon dann der Fall, wenn viele Vermieter Größen falsch berechnen, erklärt der Berliner Mieterverein. Das hat der
Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Az.: VIII ZR 33/18).

Geklagt hatte ein Berliner Mieter, der eine Mieterhöhung für überzogen hielt. Im Mietvertrag war eine Wohnungsgröße von 94,48 Quadratmetern angegeben. Ein Sachverständiger berücksichtigte für sein Gutachten den Balkon nach der Wohnflächenverordnung mit einem Viertel der Grundfläche und ermittelte so eine Fläche von 84,01 Quadratmetern. Damit war die Wohnung rund elf Prozent kleiner als laut Mietvertrag.

Der Vermieter verlangte dagegen, die Fläche des Balkons zur Hälfte zu berücksichtigen. Dann wäre die Minderung knapp an der erforderlichen Größenabweichung von zehn Prozent gescheitert, so der Mieterverein.

Grundsätzlich ist die Wohnfläche im Wohnraummietrecht dem BGH zufolge auch bei frei finanziertem Wohnraum so auszulegen, wie es die Bestimmungen für preisgebundenen Wohnraum vorsehen, die galten, als der Mietvertrag geschlossen wurde. Im Einzelfall kann anderes gelten, wenn Mieter und Vermieter entweder den Begriff anders verstehen, ein anderer Berechnungsmodus nach der Art der Wohnung naheliegender oder vor Ort üblich ist.

Dafür reicht allerdings nicht aus, dass ein großer Teil der Vermieter in der Gegend ein Regelwerk falsch anwendet oder mit anderen Bestimmungen vermischt, entschieden die Richter. Eine Umfrage hatte ergeben, dass viele Vermieter in Berlin Balkonflächen falsch berechneten. Stattdessen muss ein Regelwerk insgesamt angewendet werden – und nicht nur Bestimmungen vermischt werden.

Seit dem 1. Januar 2004 regelt die Wohnflächenverordnung für ganz Deutschland, wie geförderte Mietwohnflächen berechnet werden. Bei Mietverträgen, die vor dem 1. Januar 2004 geschlossen wurden, gilt dagegen die II. Berechnungsverordnung, die Balkonflächen zur Hälfte berücksichtigt, erklärt der Berliner Mieterverein. Im Zweifel kann sich so das Nachrechnen lohnen.

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(dpa/tmn)