Zahlungsverzug mit Folgen: Vereinbarte Miete ist maßgeblich

Karlsruhe – Das müssen Mieter beachten: Geraten sie in Zahlungsverzug, müssen sie mit einer fistlosen Kündigung rechnen.

Laut Gesetz ist der Vermieter dazu berechtigt, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete oder über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist.

Streiten sich Mieter und Vermieter um eine Mietminderung, gilt: Messlatte für den kündigungsrelevanten Rückstand ist die vereinbarte Miete, nicht die geminderte. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) hervor (Az.: VIII ZR 193/16), über das die Zeitschrift «Das Grundeigentum» (Nr. 21/2017) berichtet.

In dem verhandelten Fall hatte der Mieter wegen des Zustands des Teppichbodens seine Miete gemindert. Statt der vereinbarten rund 480 Euro zahlte er deshalb einmal nur rund 408 Euro. Im darauffolgenden Monat überwies der Mieter die Miete erst Mitte des Monat und zahlte lediglich rund 403 Euro. Der Vermieter kündigte dem Mieter. Das Amtsgericht verurteilte den Mieter zur Räumung, das Landgericht wies die Klage hingegen ab.

Der BGH entschied: Zwar sei hier eine Mietminderung in Höhe von 5 Prozent berechtigt gewesen. Damit hätte der Mieter aber rund 456 Euro zahlen müssen. Die verspätete Überweisung und die zu hohe Minderung habe insgesamt zu einem Zahlungsrückstand in Höhe von rund 500 Euro geführt. Die Kündigung war daher rechtens. Die vorherigen Instanzen seien bei der Berechnung des Rückstands zu Unrecht von der geminderten Miete ausgegangen. Verhindert hätte die Kündigung nur der volle Ausgleich des Rückstands.

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(dpa/tmn)