Herausforderung Nebenkostenabrechnung: Diese vier Anforderungen müssen Mieter beachten

Die Nebenkostenabrechnung – sowohl für Vermieter als auch für Mieter ist sie in in vielen Fällen ein jährlich wiederkehrendes Ärgernis. Dabei geht es häufig gar nicht allein um den Betrag, der zu zahlen ist.

Vielmehr ärgern sich viele Mieter über mangelnde Logik und Transparenz, wenn die Abrechnung im Briefkasten liegt. Wie sind die Kosten verteilt und welcher Wert liegt ihnen zugrunde? Auch ein logischer Aufbau scheint in vielen Fällen zu fehlen.

Rückfragen kosten Nerven, Zeit und Geld

Diesen Ärger, Rückfragen und zeitraubende Diskussionen mit den Mietern können sich Vermieter ganz einfach sparen, indem sie sich mit den formellen Anforderungen an eine Nebenkostenabrechnung vertraut machen und diese bei der Abrechnung berücksichtigen. Neben der inhaltlichen Schlüssigkeit gibt es vier Kernanforderungen für die ordnungsgemäße Abrechnung, die der Bundesgerichtshof formuliert hat.

1. Die Gesamtkosten der einzelnen Betriebskostenarten (wie beispielsweise Grundsteuer, Versicherungen, Müllbeseitigung, Wasser/Abwasser etc.) müssen eindeutig zugeordnet und in der Abrechnung angegebenen werden. Nicht zulässig ist es, hier nur den selbsterrechneten Kostenanteil des Mieters aufzuführen.

2. Der Gesamtverteilerschlüssel muss zusätzlich in der Abrechnung angegeben werden. Für diesen Verteilerschlüssel gelten die mitrechtlichen Vereinbarungen, die diesbezüglich im Mietvertrag geschlossen wurden (beispielsweise Verteilung nach Wohnfläche oder Verteilung pro Kopf). Wer hier, bei der Vermietung mehrerer Wohneinheiten, unterschiedliche Vertrags- und damit Berechnungsgrundlagen schafft, macht sich als Vermieter das Leben selbst unnötig schwer.

3. Der Anteil für den jeweiligen Mieter muss rechnerisch ermittelt werden. Er wird auf Basis der Gesamtkosten und des angegebenen Verteilerschlüssels errechnet

4. Gegenüberstellung von Einzelkosten und tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen: Schließlich müssen die so entstandenen Einzelkosten je Betriebskostenart addiert und den tatsächlich vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen gegenübergestellt werden. Hierbei sind natürlich fehlende Vorauszahlungen genauso zu berücksichtigen, wie Erhöhungen der Vorauszahlungen im Laufe des Jahres.
Folgt man diesen vier Kriterien, ist die Betriebskostenabrechnung gleich viel transparenter und nachvollziehbarer – Fehlerquellen, Missverständnisse und Diskussionen werden minimiert. Das spart letztlich Nerven, Zeit und Geld.

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